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2008년 8월 현재 서민들의 부동산시장에 대한 관심이 어느 정도인가는 우리가 쉽게 알 수 있습니다. 자의든 타의든 시장의 흐름에 따를 수밖에, 아니 충실할 수밖에 없으니까 말입니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2008년 8월 현재 부자들은 자산을 어떻게 관리하고 부동산시장에서 무엇을 하고 있는지 들여다볼까 합니다. 부자들이 무엇을 하고 있는지 왜 관심을 가져야 할까요? 그것은 부자가 되기 위해선 가난해도 부자의 줄에 서야 하기 때문입니다.
풍경1: 소나기는 피하는 게 상책?
부자들 중 나이가 든 50대 이상 장년 및 노년층 보수적 투자자들은 지금은 행동할 때가 아니라 바싹 엎드려 시장을 냉철하게 지켜볼 때라고 합니다. 즉 국내 주식시장과 부동산 경기가 안정을 찾는 시점을 지켜본뒤 투자하겠다며 관망세를 보이고 있습니다.
최근 시장 상황에 대해 불안해하고 확실한 부동산 투자처가 없다보니 투자를 결정하지 못하는 부자들이 많습니다.
집권 6개월을 맞고 있는 이명박정부가 특유의 모순어법으로 ‘부동산값을 안정시키면서 규제는 풀겠다’는 메시지로 시장 혼란을 부추긴데다 국내외 경기가 갈수록 불확실해지면서 부동산시장은 침체의 늪으로 빠져 관망세를 강요당하고 있는 상황입니다. 특히 세제, 대출 등 규제 완화가 지연되면서 고가아파트 등 주택 투자를 유보하고 관망하고 있습니다.
풍경2: 뭐니 뭐니해도 임대수익이 최고?
반면 일부 부자들중에는 오피스텔 상가 소형 아파트 원룸주택 등 수익형 부동산 투자에 관심이 많고 실제 투자를 실행하고 있습니다. 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있고 자녀명의로 구입해 증여세 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 오피스텔의 경우 강남권과 여의도 등 임차수요가 많은 곳에 부자들의 수요가 꾸준합니다.
또 소형아파트는 임대주택사업 투자 상품으로 인기를 모으고 있습니다. 일정 요건을 갖춰 임대사업자 등록을 하면 양도소득세 중과와 종합부동산세를 피할 수 있기 때문입니다. 하지만 까다로운 양도세 종부세 면제 요건을 충족시켜야 합니다. 동일 시군에 위치한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 3억원 이하인 주택 5채 이상을 10년 이상 보유, 임대해야 합니다.
풍경3: 위기는 기회?
침체기에 매수자 우위를 기회로 삼아 부동산 투자를 오히려 늘리는 역발상 투자의 부자들도 있습니다.
강남 집값이 하락하는 시점에 자식과 손자들에게 물려주기 위해 10년 이상 장기투자 목적으로 급매물을 싼값에 매입하고 있는 것입니다. 압구정동 개포동 등 강남권을 중심으로 말입니다.
또 토지시장에도 용인 여주 이천 등 경기권과 충청권을 중심으로 부자들의 투자가 이어지고 있습니다. 충청권은 연기 공주의 행정중심복합도시인 세종시 건설을 비롯해 음성 진천의 혁신도시, 충주 기업도시, 아산신도시 건설, 경부고속철도(KTX) 오송역 개통 등 호재가 몰려있습니다.
풍경4: 지리적 차익을 노린다?
해외부동산 투자에 나서는 부자들은 국내 부동산 투자로 수익을 얻은 사람들입니다. 국내 부동산시장이 각종 규제정책과 침체로 수익을 기대할 수 없게 되자 해외 부동산으로 관심을 돌리고 있는 것입니다. 해외 부동산은 1가구 2주택에 포함되지 않아 절세효과가 있습니다.
지난 2008년 상반기에는 소수의 투자자로부터 모은 자금을 주식 채권 등에 운용하는 사모펀드 중 해외부동산 투자가 인기를 모았습니다. 사모펀드 설정액은 30억원 이상, 투자자는 30명 이하에 1인당 1억원 이상씩 투자합니다.
투자 대상은 LA, 뉴욕 맨해튼 등 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태로 가격이 하락한 미국 부동산이 주를 이뤘습니다. 하지만 하반기 들어 서브프라임의 추가 부실 여파와 글로벌 스태그플레이션 위기 등으로 투자심리가 위축된 모습입니다.
또 아시아 부동산 투자는 부동산 가격 상승세가 꺾인 중국에서 말레이시아 필리핀 베트남 등 동남아로 발길을 돌리고 있습니다.
특히 말레이시아는 매도시 양도세가 없고 외국인 투자자가 주택을 구입할 때 80%까지 대출되는데다 임대수익률(8% 안팎)이 높아 관심이 많습니다.
풍경5: 펀드 손실로 현금화 본능?
부자들은 주식이나 펀드에 묶인 자금은 그대로 두되 나머지 자금들을 파생상품이나 채권에 투자해 마이너스로 돌아선 수익률을 만회하려고 합니다.
또 일부는 하반기 들어 2007년 펀드 투자로 두자릿수 손실을 보더라도 자산을 현금화하려는 본능이 발동하고 있습니다. 펀드에서 손실을 보더라도 빠져나와 단기 채권이나 정기예금과 양도성예금증서(CD)로 자산을 이동시키고 있습니다.
CMA(종합자산관리계좌)와 ELS(주가연계증권), 머니마켓펀드(MMF) 등에 넣어두고 바닥을 확인한 뒤 투자하기 위한 대기성 자금을 늘리고 있습니다. |