승리자가 되려면 잡음을 걸러내라

개인적으로 집에서든, 산에서든, 캠핑장에서든 잡음을 상당히 싫어합니다. 하지만 사람이 살아가는데 잡음이 없을 수 없겠죠.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 시장에서 끊임없이 쏟아져 나오는 잡음을 걸러내고 가치투자를 할 수 있는 펀더멘털(기초체력)을 키우는데 도움이 되는 칼럼을 쓸까 합니다.

먼저 시장의 잡음을 걸러내려면 상식에 기초한 투자를 해야 합니다. ‘어려울수록 원칙에 충실하라’ 또는 ‘기본으로 돌아가라’는 것입니다. 투자대상의 펀더멘털도 중요하지만 이에 앞서 가치투자자의 역량이라고 할 수 있는 펀더멘털이 튼튼해야 합니다.

투자자의 펀더멘털이 튼튼하려면 자신만의 눈으로 시장을 분석할 수 있는 힘이 있어야 합니다. 이러한 힘을 키우지 못하면 장세에 따라 움직일 수밖에 없기 때문에 최후의 승리자가 될 수 없습니다.

예를 하나 들겠습니다. 이명박정부는 집권 후 약 4개월만에 6.11대책이 나왔습니다. 물론 지방 미분양 해소에 국한된 정책이었지만 규제완화책의 서막을 알리는 신호탄이었습니다. 만약 이때 앞으로 규제완화에 따른 수요회복을 기대하고 미래가치가 높은 강남권 재건축 단지를 매입했으면 어땠을까요? 또 이명박정부의 첫 수요드라이브 정책인 10.21대책 직후에 투자했다면...

역사와 마찬가지로 부동산 투자에도 가정은 없습니다. 지금이후부터라도 잡음을 걸러내고 ‘진실의 소리’를 들을 수 있도록 공부를 하세요.

이명박정부는 이어 11.3대책을 통해 재건축 규제대책 가운데 분양가 상한제 등 일부를 제외하곤 대부분을 완화했습니다. 이에 따라 투자수요가 회복될 조짐을 보이고 있습니다.

개인 펀더멘털을 키우는데 투자철칙으로 삼아야 할 격언이 바로 ‘수급 즉 수요와 공급은 재료에 우선한다’는 것입니다.

부자노트 독자님들이 잡음을 걸러내고 시장의 눈을 키울 때 수요에만 집중해야 합니다. 아무리 미래가치가 높은 부동산이라고 하더라도 미래가치가 가격에 반영되기 위해선 결국 수요가 따라야 합니다.

수요는 소비입니다. 소비(소비자지출)는 GDP(국내총생산)의 3분의 2 이상을 차지합니다. 소비 증감에 따라 부동산 가격이 오르고 내리는 것은 당연합니다.

2009년 소비에 대한 전망은 밝지 않습니다. 삼성경제연구소가 예측한 2009년 국내경제 소비 전망에 따르면 97년 IMF 사태이후 미래소득에 대한 불안감으로 2000년대 이후 장기적으로 소비부진에 빠져있습니다. 민간소비증가율이 2008년 연평균 2.5%에서 2009년에는 2.2%에 그칠 것으로 내다보고 있습니다.

만약 글로벌 금융시장이 빠르게 진정되고 이명박정부가 적극적인 내수활성화 정책(이미 하고 있지만)을 추진할 경우 한국경제는 2009년 하반기 중 빠른 회복세를 보일 가능성이 있다고 진단했습니다.

삼성경제연구소의 낙관적인 예측대로 2009년 중반이후 경기가 상승세로 돌아설 경우 소비 또한 완만한 증가세를 보일 것입니다. 소비가 회복되기 시작하면 강남 재건축단지부터 소비(수요)가 늘 것이고 따라서 가장 먼저 오를 것입니다.

2008년 2분기 민간소비 증가율은 전분기 대비 -0.2%를 기록해 지난 2004년 2분기 -0.1% 이후 4년 만에 처음으로 마이너스로 돌아섰습니다.

또 주목할 만한 소비지표인 소비자기대지수는 6개월 후 경기나 생활형편, 소비지출에 대한 소비자들의 기대심리를 나타내는 지표로 100을 넘으면 6개월 후 경기나 생활형편 등이 현재보다 좋아질 것으로 보는 가구가 그렇지 않은 가구보다 많다는 의미입니다. 소비자기대지수는 통상 부동산에 6개월 선행하는 것으로 보면 됩니다.

2008년 8월 소비자기대지수는 전달에 비해 6.6포인트 상승한 91.2로 집계돼 4개월 만에 올 들어 최대폭의 상승세를 나타냈습니다.

소비자기대지수는 올 1월 105.9에서 △2월 103.1 △3월 99.7 △4월 100.4 △5월 92.2 △ 6월 86.8 △7월 84.6 등을 기록했습니다.

이밖에 주요 소비지표로는 국민총소득(GNI), 월간소매판매액동향, 신용카드사용액, 실업률, 고용률, 도시가구월평균소득 등이 있습니다.

소비 증가세(민간소비증가율)가 90년대(90~97년) 연 평균 7%대에서 2000년대(00~07년) 3.4%로 크게 낮아졌습니다. 이를 주택시장에 도입해보면 집값도 역시 장기적으로 하향 안정세를 기록할 것입니다.

하지만 여기에 무서운 사실이 숨겨져 있습니다. 주택시장이 정상화돼 집값이 연평균 3%대 상승을 하더라도 두자릿수 상승을 하는 집값은 계속 존재할 것이라는 것입니다.

수요(소비지표)에 집중하며 개인 펀더멘털을 키웠다면 2010년 이후에도 연평균 두자릿수 상승을 할 수 있는 부동산을 찾아낼 수 있을 것입니다.

사족입니다. 불과 몇 달전만에도 100년만의 불황이라고 전세계 언론에서 떠들어댔지만 오늘자(11월 5일자) 뉴스에는 버락 오바마의 미국 대통령 당선에 따른 경제회복 기대심리로 다우존스지수 및 나스닥지수가 모두 급등했으며 덩달아 유가도 뛰었다는 기사가 나오고 있습니다. 글로벌 금융위기의 주범인 월가의 한 애널리스트는 “아마겟돈(대재앙)은 끝났다는 결론에 도달한 것 같다.”고 말했다는군요. 울어야 할지... 웃어야 할지...