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교육과 부동산은 밀접한 관련성이 있다는 것은 상식에 속하는 것입니다. 따라서 교육이 발달한 지역이 특히 사교육이 발달한 지역이 주택 가격이 높습니다.
주택의 가치를 따지는 항목에 교통과 교육과 환경이 있습니다. 그만큼 교육이 주택가치에 많은 영향을 미칩니다.
그렇다면 교육이 언제까지 주택가격에 영향을 미칠수 있는지 알아 보고자합니다.
한국의 상황에서 한국의 교육이 중요한 이유는 신분상승의 중요한 통로이며 서민에게는 유일한 통로이기 때문입니다. 물론 갈수록 개천에서 용이 나기는 힘듭니다. 하지만 그럼에도 불구하고 서민들이 그나마 도전해 볼수 있는 유일한 방법이기 때문입니다. 그런 이유로 많은 사람들이 교육이 유리한 지역으로 몰려 들다 보니 사교육이 유리한 지역의 주택가격이 상승하는 것입니다.
솔직히 말해서 한국의 교육은 높은 수입을 올려 줄수 있는 대학교(학벌)와 학과를 선호합니다. 따라서 모든 교육의 핵심은 어떤 대학, 어떤 학과를 갈수 있냐입니다. 특목고를 가려는 이유도, 자립형 학교를 가려는 이유도, 초,중학교때부터 선행학습을 하는 이유도 모두 수입이 좋은 대학을 가려는 것입니다.(아닌 학생도 있을수 있습니다.) 그런 이유로 고등학교때 어떤 성적을 올리느냐가 가장 중요합니다.
한국의 부동산 시장은 2011년 이후에는 교육의 영향이 점차 하락할것으로보입니다. 따라서 그동안에 교육의 영향으로 주택가격이 높았던 지역의 교육적 영향력이 많이 감소할것입니다. 또한 2011년 이후에는 학원이 들어 선 상가는 점점 하락의 길을 걸을 가능성이 높습니다.
한국의 초,중등학생은 지속적으로 감소하고 있습니다. 하지만 고등학생은 수십년간 지속적으로 증가하여 왔습니다. 하지만 2010년이 되면 한국의 고등학생은 정점을 치게됩니다. 또한 한국의 대학생은 2013년에 정점을 치게됩니다.
따라서 한국의 학원가의 가장 큰 고객인 고등학생이 2010년 정점을 치고 하락(급감)하기 시작하면 한국의 학원가는 큰 타격을 입게될것입니다. 따라서 2010년 이후에는 학원가에 의존성이 많은 상가는 타격을 많이 입을것이며 주택가격에도 영향력이 서서히 감소할것입니다. (사교육 종사자나 관련 사업을 하시는 분들은 대비해야합니다.)
한국의 대학생은 2013년 정점을 치고 감소하기 시작합니다. 따라서 대학생에 의존하고 있는 대학교 근처의 상가는 2013년 부터는 매출감소에 대비해야합니다. 또한 대학가의 전세와 월세시장에도 영향을 미칠것입니다. 따라서 2013년 이후에는 대학교 근처의 전월세 시장보다는 역세권이나 기업근처의 전월세 시장에 주목을 해야할것입니다.
물론 이러한 영향은 당연히 부익부 빈익빈에 의해 지방에서부터 심화될것입니다. 2010년 이후에 지방(지방도 교육이 강한 지역은 아직도 버티지만 2010년 이후에는 쉽지 않을것입니다.)에서부터 수도권으로, 수도권에서 제1기 신도시로 , 제1기 신도시에서 강남권으로 파급될것입니다. 또한 당연히 강남권이 가장 늦게 타격을 입을것입니다.
베이비부머와 생산활동인구가 정점을 치는 2016년까지는 주택가격은 지속적으로 상승할수 밖에 없습니다. 수요가 있기 때문입니다. 또한 이와함께 교육비도 지속적으로 상승하게 되어 있습니다. 하지만 교육의 가장 큰 수요인 고등학생이 2010년부터 감소하기 시작하면 수도권에서 교육의 영향력에 변화가 올것입니다. 제 1기 신도시를 예를 들어 설명하면 이해가 빠를것입니다. 현재 사교육은 분당, 평촌이 강세이고 중동,일산,산본이 약세입니다. 하지만 2010년 이후가 되면 서서히 교육의 영향력이 감소해 양쪽의 시세차이가 점점 완화될것입니다. 하지만 교통과 환경 그리고 일자리로 인해 분당과 평촌의 우위가 역전되지는 않을것입니다. 다만 차이가 줄어들것입니다.
필자는 생산활동인구가 정점을 치는 2016년 이후에 한국의 부동산 시장이 일본식이며 동시에 미국식 장기침체(미국도 2007년 이후 10년 이상의 장기침체에 돌입한것입니다.)에 들어간다고 예측해 왔습니다.
한국의 고등학생이 2010년에 정점을 치고 하락하기 시작합니다. 따라서 교육때문에 상승해 왔던 학원상가 및 학원가, 지방의 교육지역이 어떻게 변하는 가를 살펴 본다면 2016년 이후의 변화를 예측하기가 쉬울것입니다. 한마디로 교육이 선행지표가 될것입니다.
p.s 출산율을 하락시키는 이유인 높은 주택 가격(주택을 사려고 출산을 미룹니다.) 과 사교육비는 꼭 잡아야합니다. 그외에도 극심한 남녀차별(남편의 가사분담 미비와 출산시 퇴직강요), 보육시설의 미비등도 시급히 해결해야합니다. 출산율의 저하는 곧 부동산의 몰락과 같은 것입니다.
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