"집값이 많이 올랐죠? 그렇다고 초조해할 필요는 없어요. 앞으로 금리가 다시 오르거나 추가 규제가 나올 수 있어 가격 상승을 기대하기가 그리 쉽지 않을 것 같습니다."
부동산투자컨설팅업체 저스트알(JUSTR)의 김우희 상무는 "향후 부동산 시장의 움직임은 금리와 규제에 달려 있다"고 말했다. 경기 침체가 여전한 상황에서도 사상 유례없이 낮은 금리와 정부의 잇단 규제 완화로 서울의 집값이 가파르게 올랐다면, 앞으로는 반대 상황이 연출될 가능성도 크다는 이유에서다.
즉, 본격 경기 회복과 함께 정부나 금융당국이 금리를 올리거나 집값 안정을 위해 추가 규제책을 내놓을 것에 대비해야 한다는 것. "부동산은 적어도 5년 뒤를 내다보는 장기 투자인 만큼 무리하게 대출받거나 은행 이자가 부담스러운 투자자라면 아예 관심을 끊어야 합니다."
그렇다고 실수요자들의 '내 집 마련의 꿈'까지 접으란 얘기는 아니다. "어차피 내 집을 가지려는 수요자라면 투자 타이밍에 너무 얽매이지 마세요. 단, 너무 강남에 관심을 빼앗겨서는 안 됩니다. 최근 강남 집값이 올랐어도 서울의 나머지 지역은 여전히 많이 내린 상태거든요."
김 상무는 "한 번에 '황금알'을 잡으려는 욕심보다 작은 돌을 갈고닦아 보석으로 키우는 노력이 필요하다"며 "강북의 소형 주택부터 투자해 조금씩 자산을 늘려가야 한다"고 말했다. 그렇다면 어디를 공략해야 할까? 그는 "단지 규모는 작지만 입지가 좋은 '틈새' 물건이 아직도 많다"며 "뉴타운이나 재개발 사업이 마무리되고 신규 입주물량이 쏟아지는 단지를 노리는 것도 좋은 방법"이라고 조언했다.
그는 기업이나 개인 투자자를 대상으로 주거·상업·업무용 부동산 매입이나 임대 관리 등에 대한 컨설팅을 해주고 있다. 1990년부터 10년 넘게 부동산 전문지 '부동산 뱅크' 기자로 활동했으며 시장 분석력과 현장감각이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 그런 김 상무가 부동산 시장을 예측하는 데 활용하는 지표는 무엇일까?
그는 오피스(업무용 빌딩) 시장과 기업체의 구조조정을 들었다. "오피스 시장은 경기 변화에 가장 민감하게 반응할 뿐 아니라 대개 사모펀드 등 전문·기업형 투자가들이 참여합니다. 그런 만큼 일반 주택시장보다 6개월 정도 빨리 움직이죠. 또 기업 구조조정이 시작되면 부동산 투자에 나설 때라고 봐요. 일반적으로 구조조정이란 경제 악조건을 돌파할 해법을 찾고 이를 실행하는 단계이므로 경기가 회복될 시간도 얼마 남지 않았다고 볼 수 있거든요."
임대수익을 노리는 투자자라면 상가보다 오피스텔에 관심을 가지라고 권했다. 그는 상가 시장에 대해 "최근 3~4년 사이에 상가 공사가 중단되거나 세입자가 임대료를 내지 못해 적지 않은 손실을 입은 투자자가 많다"며 "상권을 면밀히 분석한 뒤 임대료를 받지 못하면 내가 직접 장사하겠다는 각오로 투자하라"고 말했다. 반면 오피스텔 투자는 "시세차익은 크지 않지만 매월 임대료가 꼬박꼬박 나오는 만큼 여윳돈을 투자하기에 적당하다"고 했다.
김 상무는 "현재 부동산 시장은 혼란기"라며 "집값이 더 오르는 게 불안해 무작정 가격을 높여 따라잡기보다 부동산의 자산 가치를 먼저 평가하고 현 시세에 매입이 적당한지 따져보는 게 투자의 첫걸음"이라고 말했다.