윤정웅,부동산에도 웃음과 눈물이 있다

부동산 희비쌍곡선(喜悲雙曲線) 부동산에도 웃음과 눈물이 있다

윤정웅 법률, 정책, 투자, 평가 現 수원대 사회교육원 교수 세인종합법률 사무국장 윤정웅 다른 글 모음 앞으로 오릅니까? 내립니까? 사람과 부동산의 순서 당신에겐 어떤 끼가 있으십니까? 필자의 칼럼에는 자연의 이치, 화투놀이, 사주팔자, 세상사 흐름, 유행가, 미분양 아파트 등 좀 고리타분한 얘기들이 가끔 등장하고 있음을 느끼셨을 겁니다. 성질 급한 분들은 희다, 검다, 사라, 사지마라는 즉답을 좋아하기 때문에 이런 너저분한 얘기는 싫어하더군요. 그러나 세상을 오래 살아 온 죄일까요? 아무래도 부동산에 관한 글을 쓰려면 경험에 쌓인 부동산 노하우를 접목시켜야 하기 때문에 연관성 있는 지난 얘기를 끄집어내다보니 그렇게 되나 봅니다. 길은 가 본 사람이 그 길을 알고 있는 것이기에, 원래 부동산은 약 30개로 된 법속에 갇혀있는 복잡하고 이해하기 어려운 단어들로 구성이 돼 있습니다. 모법(母法)은 30개 정도이지만 시행령과 규칙까지 따지게 되면 수백 개가 넘겠지요. 더구나 개정의 빈도가 높기 때문에 전문가들도 늘 헷갈리기 일쑤랍니다. 어느 규정이 개정이 된다고 했다가 오리무중이 되는 수도 있고, 막상 시행까지 해놓고도 국회를 통과하지 못하는 바람에 다람쥐 쳇바퀴 도는 일도 있지 않던가요. 이런 일 때문에 외워놔도 금방 갈피를 잡지 못하게 되지요. 양도소득세문제, 다주택자 문제, 미분양주택 문제, 재건축. 재개발 문제, 대출규제 등이 다 그렇다고 생각되실 겁니다. 하지만 이렇게 복잡한 것 다 알고 살려고 하면 오래 살지 못합니다. 설사 부동산 투자를 하더라도 그런 거 다 잊고 그냥 세월에 꿈을 싣고 마음도 싣고, 흐르는 시냇물에 꽃잎이 흘러가 듯 편하게 살면 되는 것입니다. 그런 걸 두고 유행가에서는 이 강산 낙화유수(落花流水)라고 하드구만, <<낙장불입(落張不入)과 일수불퇴(一手不退)>> 그런데 다 몰라도 이것 한 가지는 알아야 부동산 투자를 할 수 있습니다. 뭘까요? 바로 화투에서 말하는 낙장불입(落張不入)이라는 원칙과 장기나 바둑에서 말하는 일수불퇴(一手不退)라는 원칙입니다. 많이 들어본 말로 기억되실 겁니다. 낙장불입이라는 말은 화투판에서 한 번 떨어뜨린 팻장은 다시 주어 올 수 없고 바꿀 수 없다는 뜻이지요. 일수불퇴라는 말은 한 번 두어버린 수를 철회하고 다시 둘 수 없다는 원칙입니다. 할아버지와 손자가 바둑을 두다가 일수불퇴 때문에 옥신각신 하는 일을 본 적이 있습니다. 고스톱을 하면서 실수로 목단 십을 내려다가 국화 십을 내버렸더라도 그걸 다시 바꿀 수 없는 화투판의 규정과 잘못 둔 장기 한 수를 무를 수 없는 오락판의 원칙이 이럴진대 하물며 수백 개의 법으로 에워 쌓인 부동산의 흥정과 계약은 오죽하겠는지요. 부동산 계약은 특별한 형식이 있는 게 아닙니다. 구두로 해도 좋고 서류 작성을 해도 상관이 없습니다. 개인들끼리 해도 되고 중개업소를 통해도 상관이 없는 당사자 간의 법률행위인 것입니다. 서로 간에 매매 의사의 합치가 되면 그때부터 계약의 효력이 발생하는 것입니다. 따라서 오늘 계약금 일부를 주고 내일 나머지를 주기로 했다면 나머지를 줘야 계약을 해제할 수 있는 것입니다. 진행하던 계약을 당사자 간의 합의로 중간에 해제하게 되면 그건 별도의 계약이 되는 것입니다. “먼저 계약을 해제한다.”는 또 하나의 계약이 된다는 뜻입니다. 계약 중간에 중도금이나 잔금을 늦춘다거나 계약조건을 변경하려면 당사자 간에 합의가 있어야 하고, 어느 일방이 상대방의 동의 없이 계약을 변경하게 되면 해제사유가 되어 손해를 보게 되겠지요. 한 번 맺은 계약은 낙장불입이고 일수불퇴가 되기 때문에 신중을 기해야 하는 것입니다. <<부동산은 복불복(福不福)>> 2001년 무더운 여름 수원 사는 김 여사는 24평 아파트 한 채를 가지고 있었으나, 대출이 1/3정도 들어 있었기에 실제 자신의 자금은 6-7천정도 되었다고 하더군요. 35평쯤 되는 아파트 한 채를 소유하는 게 그의 소원이기는 했었으나 희망사항으로 돌릴 수밖에 없었답니다. 그러던 어느 날 동네에 있는 아파트 모델하우스에 가면 선물을 준다는 말을 듣고 그 모델하우스에 놀러가게 되었다고 하더군요. 그때도 지금처럼 미분양이 넘쳐 초기자금 부담 없이 골라잡을 수 있는 시기였을 겁니다. 계약금 1천만 원에 중도금은 무이자 대출이어서 입주 때 잔금만 내는 분양조건이었겠지요. 마침 김 여사가 원하는 35평이 미분양으로 남아 있었기에 이곳저곳 구경을 하던 중 모델하우스 여직원의 꼬임에 넘어가 지갑 속에서 신용카드를 꺼내 200만 원의 가계약금을 걸고 선물을 안은 체 집으로 돌아오게 되었더랍니다. 남편은 월 150만 원 정도 받는 직장인이었기 때문에 2억 정도 되는 아파트를 분양받은 마누라를 죽일 듯 했겠지요. 다음 날 김여사는 모델하우스에 가서 해약을 요구했으나 이 핑계 저 핑계 대면서 계약을 유지하도록 설득시키는 바람에 해약은커녕 오히려 나머지 계약금 800만 원을 마저 납부하고 정식계약을 체결해 버렸다는 것입니다. 그 다음 날부터 입주 무렵까지 1년 반 동안 김 여사 부부는 각 방을 써가며 하루에 세 번씩 부부싸움을 했다더군요. 이혼하자는 말까지 나왔다고 하니 그 분위기를 알 만 합니다. 그러던 중 입주 3개월을 남겨 둔 어느 날 중개업소에서 프리미엄 2천만 원을 주겠으니 팔라는 전화가 오더라는 것입니다. 남편은 빨리 팔라고 했으나 김 여사는 오기를 부리면서 더 지켜보겠다고 하다가 입주 때 프리미엄 6천만 원도 마다한 체 입주를 했다는데 그 주택이 지금은 4억 3천에 거래가 되고 있더군요. 김 여사 부부는 입주 때 다시 합방을 했고 지금은 행복하게 잘 살고 있다고 합니다. <<무리한 욕심은 눈물의 씨앗>> 안산의 박 여사는 50평형의 아파트를 소유하고 있었답니다. 누구는 집을 몇 채 사서 이득을 봤네, 대출과 전세를 이용해서 집을 사 뒀다가 시세차익을 봤네, 하는 소문을 듣고 2006년말 쯤 자신의 집을 담보로 제공하고 1금융권에서 60%, 2금융권에서 20%의 대출을 받은 후 자신의 집을 월세를 놓은 후 자신도 오피스텔 월세로 가게 되었다고 합니다. 대출받은 돈과 전세금으로 용인에 다시 50평대를 사서 같은 방법으로 1금융권과 2금융권에서 80% 대출을 받은 후 월세를 놓고, 또 다시 서울로 가서 빌라를 사서 2금융권에서 80% 대출을 받는 방법으로 3주택이 되었다는 것입니다. 옛날에는 이런 방법이 통할 수도 있었습니다. 모두 집값이 오르게 되면 하루아침에 많은 돈을 벌수도 있었으니까요. 그러나 2007년부터는 부동산 시장이 내리막길을 걷게 되었고, 더구나 2008년 세계적인 금융위기로 인하여 집값이 반 토막이 나게 되자 집 3채가 모두 경매로 날라 갈 수밖에요. 당초 보유하고 있던 안산의 50평형 아파트만 없어진 게 아니고 결국 박 여사는 신용불량자로 전락하는 안타까움을 맛보게 된 것입니다. 전세 세입자들까지도 모두 피해를 보고 있으니 이 일을 어찌하면 좋을까요? <<결론>> 부동산 투자는 욕심이 없어도 안 되지만 과다한 욕심은 자칫 큰 손해를 입을 수 있습니다. 대출과 전세금에 의존한 투자는 항시 위험성도 있는 일이기 때문에 투자로 집을 사 둘 때에는 대출과 전세금의 합계가 70%를 넘지 않은 범위 내에서 계획을 세우시라는 당부말씀을 드립니다. 그래야 값이 내려도 빨리 처분을 할 수가 있는 것이니까요. 현재 미분양 아파트를 겨냥하시는 일은 재테크로 가는 절호의 기회이기도 하고 돈 1-2천만 원으로 계약을 이룰 수 있음이 사실입니다. 하지만 입주 때 전세를 놓고 양도소득세를 감면 받는 5년 후를 기약하신다면 전세 40%와 대출 30% 정도로 가볍게 투자 하시는 지혜를 발휘하셔야 할 것입니다. 부동산 투자는 성질이 느긋해야 합니다. 그리고 100%만족한 부동산은 어디에도 없습니다. 설사 화투장을 잘 못 던졌거나 비록 바둑 한 수를 잘 못 두었다 할지라도 복불복에 맡기시고 꽃잎이 흐르는 시냇물에 떠내려가듯 그저 세월에 맡겨 두심이 옳다고 봅니다. 수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학) 부동산 컨설팅의 이정표-윤정웅 내 집 마련연구소 011-262-4796, 031-213-4796 yoon3668@yahoo.co.kr http://club.r114.co.kr/yjw/ 수원대사회교육원 가을학기 부동산학과 학생 모집 중