40대이상을 위한 부동산 은퇴전략

모 생명보험사에서 분석한 은퇴 후 20년간 필요한 노후 생활자금을 보면 기본적인 노후생활에 최소한 5억원이 필요하다고 합니다. 여유로운 노후를 보내려면 12억원이 넘는 현금이 있어야 하구요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 국내 베이비부머(1955~1963년생)들이 은퇴를 앞두고 있는 시점에서 40대 이상 중장년층을 위해 부동산 자산을 통한 올바른 은퇴전략을 제시하고자 합니다.

베이비부머는 은퇴하지 않는다?

국내 베이비부머가 단순히 정년(통상 55세)이 됐다고 은퇴하지 않습니다. 아니 돈이 없어 은퇴하지 못합니다.

우선 나이상 10년 앞선 미국의 베이비부머를 봐도 그렇습니다. 1946년부터 1964년 사이에 태어난 7천8백만명에 달하는 미국 베이비부머는 자신들이 늙었다고 생각하지 않고 있으며 앞으로도 활발한 경제적 사회적 활동을 할 계획입니다. 실제로도 그렇게 하고 있구요.

미국 노동통계조사국(BLS)에 따르면 1985년 60대 후반에 일하는 비율이 18%였으나 2006년에는 29%로 껑충 뛰었습니다.

미국인들의 평균 은퇴 연령은 63세 입니다. 하지만 베이비부머들은 충분한 노후자금을 마련하기위해 은퇴를 뒤로 미루는 경향이 확산되고 있습니다. 수명이 길어진 점도 주요 원인입니다.

국내 은퇴 연령이 평균 56세로 미국보다 7년 이르지만 국내 베이비부머들도 경제 악화, 은퇴자금 부족 등으로 은퇴를 미룰 가능성이 높습니다.

국내 베이비부머 7백12만명이 55세 정년을 채우고 단계적으로 퇴직을 한다는 것은 결국 이론적인 수치일 뿐입니다. 주변을 봐도 정년을 채우고 은퇴하신 분은 지난 10년간 한분도 보지 못했습니다. 정년을 채우기 전 자의든 타의든 그만두고 대부분 정년에 구애받지 않는 일을 하고 있습니다. 

베이비부머는 부동산을 팔지 않는다?

미국에서조차도 베이비부머들은 부동산을 팔지 않습니다. 아니 오히려 2007년 발생한 글로벌 금융위기처럼 부동산 가격이 하락하는 시점에 주택 등을 적극 매입하고 있습니다.

전미부동산중개업자협회(NAR)에 따르면 2008년 미국에서 거래된 주택건수 가운데 55세 이상 매수자 비중이 21%로, 2001년의 13%보다 크게 늘었습니다. 미국 주택시장에서 베이비부머의 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 베이비부머들은 4명 가운데 1명은 별장용 또는 임대용 주택을 소유하고 있고 투자용으로 2~3층 대형 주택보다는 단층 소형주택을 선호하고 있습니다.

국내는 이보다 더했지 못할 상황이 아닙니다. 한국 베이비부머들은 자녀 교육이나 결혼을 끝마치면 부동산 선호, 노후 불안, 상속 등을 이유로 은퇴하더라도 부동산을 매우 소극적으로 처분할 것입니다.

국내 베이비부머가 언제 실제 은퇴할지는 알 수 없으나 전문가들의 예상대로 은퇴가 2015년 이후 본격적으로 시작된다면 자산 디플레이션 압력이 높아지는 것은 분명합니다.

하지만 단순히 베이비부머가 은퇴한다고 부동산 가격이 폭락하지 않을 것입니다. 오히려 정부의 부동산 정책과 투자자들의 자산 운용 패턴 등에 의해 부동산 가격은 크게 영향을 받을 것입니다.

40대 이상을 위한 부동산 투자전략

국내 베이비부머의 대표 주자(?)인 58년 개띠들이 현재 정상적으로 직장을 다니는 사람(샐러리맨)은 30%에 불과하다고 합니다. 이는 50세가 넘으면 자의든 타의든 샐러리맨 생활을 끝내고 자영업 등 다른 일을 한다는 것입니다. 또 자녀 교육 등으로 실제 은퇴는 아마 60세 전후나 가능할 것입니다.

베이비부머들이 평균적으로 만 60세에 실제 은퇴한다는 것을 전제로 40대 이상 중장년층들이 은퇴에 대비해 부동산에 어떻게 투자하는 것이 바람직한가를 제시해보겠습니다.

먼저 50세까지 부동산 비중이 낮거나 부동산 투자에 관심이 없었던 사람이라면 굳이 40대 이후 부동산에 새로 투자할 것을 권장하지 않겠습니다.

반면 부동산 자산 비중이 높은 사람이라면 기대수익률이 높은 부동산으로 갈아타기는 하되 굳이 자산에서 부동산 비중을 크게 낮출 필요는 없습니다. 나이가 들수록 이자부담을 줄이고 현금 보유량을 늘려야겠지만 말입니다.

우선 주택 크기를 줄여서라도 내집은 평생 있어야 합니다. 그리고 위치도 수도권 외곽보다는 서울 도심에 위치할수록 좋습니다. 투자와 유산 등을 생각하면 말입니다. 40~50대들은 열이면 열 모두 은퇴하면 수도권이나 대도시 집 팔고 공기 좋은 곳에서 살고 싶다고 합니다. 하지만 이는 어디까지 희망사항일뿐 실제로 공기좋은 곳에서 사는 사람은 상류층(상위 1% 이내)에 국한된 얘기입니다. 이들도 대부분 도심에 주택을 보유하며 별장으로 갖고 있습니다.

따라서 앞으로 베이비부머의 주택 수요는 주택 크기가 중대형에서 중소형으로 줄어들지언정 지속적일 것이며 지역적으로는 외곽보다는 도심일 것입니다. 따라서 여유자금이 있다면 월세 투자용으로 역세권 소형 아파트를 투자하세요. 땅도 이에 준해 수도권이나 대도시 근교에 투자를 해야 합니다.

한편 미국 중산층 베이비부머(U-부머라고 함)가 2015년까지 소비에서 25%를 차지할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 여유로운 소비 생활을 하기는 어려워 가격은 낮지만 일정 수준 이상의 중저가 상품을 선호할 것이라 합니다.

국내 베이비부머의 소비 패턴도 이와 매우 유사할 것으로 봅니다. 따라서 베이비부머의 부동산 투자 행태도 위와 같은 방향으로 움직일 가능성이 높습니다.

40대 이상 독자님들은 국내 베이비부머의 은퇴가 본격적으로 시작되는 2015년을 내다보고 부동산 은퇴전략을 세우시기 바랍니다.

 

[자료제공: 닥터아파트]