달라도 너무 다른 한국과 미국 주택시장

[Weekly BIZ] [칼럼 Inside] 달라도 너무 다른 한국과 미국 주택시장

이상호 GS건설 경제연구소장

조선비즈 입력 : 2013.03.22 14:02

▲ 이상호 GS건설 경제연구소장

글로벌 금융 위기의 진원 미국 주택 시장이 작년부터 회복세를 보이고 있다.

작년 봄부터 미국 주택 시장은 가격과 공급량이 바닥을 쳤다. 대표적 주택 가격 지수인 S&P 케이스-실러 지수는 작년 3월부터 반등했다. 버블기에 한때 200만호를 상회했던 신규 주택 인허가 및 착공 호수는 버블 붕괴 후 약 2년간 50만호 수준에 머물러 있다가 작년 말에는 90만호 수준으로 늘어났다. 소비자 신뢰 지수도 작년 봄부터 상승세를 타고 있다.

주택 시장이 회복되는 건 역설적으로 그간 집값이 많이 떨어진 데 기인한다. 케이스-실러 지수로 보면 미국 주택 가격은 여전히 2006년의 고점에 비해서는 29% 하락한 수준에 머물러 있다. 한때 32.2%까지 떨어졌던 데 비해서는 회복됐지만(작년 11월 기준), 여전히 낮은 수준이다. 게다가 신규 주택 공급 물량은 과거 40년 평균치에 비해 60%나 줄었다. 최근 들어 조금씩 늘어나곤 있지만, 여전히 매우 적은 것이다.

가격이 크게 떨어지고 공급도 크게 줄어들다 보니 투자자들이 다시 눈독을 들이는 게 자연스럽다. 투자 수요가 되살아나면서 가격이 오르고 신규 공급이 늘어나는 선순환 구조가 형성됐고, 이에 힘입어 미국 주택 시장의 회복세가 지속되고 있는 것이다.

주택 수급 측면에서 볼 때 한국은 미국과 달라도 너무 다르다. 한국의 주택 가격 지수를 보면 수도권만 완만한 하락세가 지속되고 있고, 지방은 여전히 상승세다. 수도권의 하락 폭도 미국과 비교해 보면 너무나 미미하다. 물론 우리나라 주택 가격의 버블은 미국만큼 크지 않았다. 따라서 미국처럼 급락할 가능성 역시 거의 없다고 본다.

문제는 공급 물량이다. 우리는 주택시장 침체가 장기화되고 있는데도 공급 물량이 급증하고 있다. 특히 작년 주택 인허가 실적은 58만호를 넘어 10년래 최고 수준이다. 새 정부 출범에 따른 경기 부양 기대감을 반영한 때문인지 2012년 인허가 물량은 전년 대비 6.8% 늘고, 착공 물량은 13.4%, 분양 물량은 4.6%가 각각 늘었다.

또한 미국의 소비자 신뢰 지수가 회복세를 보이는 것과 대조적으로 우리 소비자들의 매수 심리는 갈수록 위축돼 수도권의 경우 사실상 제로에 가까워지고 있는 지경이다.

이러니 수도권의 주택 거래가 줄어들 수밖에 없다. 올 1월 수도권 주택 거래량은 전년 동월 대비 11.4%가 줄었고, 특히 서울은 25.4% 급감했다. 한동안 들떠 있던 지방광역시의 매수 심리도 급락하는 추세다.

이처럼 잠재적인 주택 구매자의 매수 심리는 갈수록 증발하고, 실제 거래 물량도 급감한 상황에서 공급 물량만 증가하고 있는 것이 우리 주택 시장의 현주소다. 게다가 주택 수요의 기반이라 할 수 있는 거시경제 여건도 좋지 않다. 저조한 경제성장 외에도 우리는 가계 부채 문제가 심각하다. 건설, 조선, 해운 등 이른바 불황 업종만이 아니라 산업 전반에 걸쳐 알게 모르게 광범위한 구조조정이 진행되고 있다.

미국의 사례에서 보듯 공공과 민간 부문에서 적극적으로 공급 물량을 조정하고, 과감한 규제 완화를 통해 투자 수요를 이끌어내는 것이 주택 경기 회복의 열쇠가 될 수 있다.