부동산 투자전략

빗장 풀리는 부동산 시장- 투자전략 어떻게 짤까?

 

 

 

 

[중앙일보 함종선.조철현.황정일.김영태]

글로벌 금융위기 확산으로 급속도로 위축되고 있는 국내 경기를 살리기 위해 정부가 부동산 규제를 대폭 완화하기로 했다.

 

외환위기 때를 연상시킬 정도로 웬만한 규제는 모두 푼다. 수요를 억누르고 공급을 위축시켜온 돈(대출)·거래(전매제한)·건축(재건축) 등의 빗장이 열리는 셈이다.

 

부동산 시장에 상당한 지각변동이 예상됨에 따라 달라지는 시장환경에 맞춰 투자전략도 다시 짜야 한다.

재건축

중층 단지 들썩 … 일반분양 많고 대지지분 넓은 곳 노려라

서울지역 재건축 추진 단지들에 반가운 소식이 연달아 날아들었다. 서울시가 사업부지를 많이 기부채납(공공시설용으로 무상 제공)하면 초고층 건축이 가능하게 해준 데 이어 정부가 11·3 대책에서 용적률(대지 면적 대비 지상 연면적 비율) 등 규제를 확 풀기로 했다.

 

주거환경연구원 김태섭 실장은 “재건축 사업을 가로막아 왔던 걸림돌이 대부분 사라졌다”며 “그동안 각종 규제에 발목 잡혀 사업 추진을 중단해 왔던 재건축 단지들이 다시 발 빠르게 움직일 것”으로 내다봤다.

이전 정부 때 쏟아진 규제 때문에 사업에 손을 놓고 규제 완화를 기다리던 중층(대개 10~15층)단지들이 가장 큰 혜택을 보게 됐다.

 

중층 단지들은 재건축으로 높일 수 있는 용적률 여유가 많지 않아 일부 주민은 재건축 후 기존 집보다 작은 크기의 집을 배정받아야 했다.

 

일반분양분이 많지 않아 주민들의 공사비 부담이 컸다. 사실상 자기 돈을 들여 새 집을 짓는 것이나 마찬가지였다.

이런 단지들이 조만간 바빠질 것 같다. 2002년 재건축조합을 설립해 사업 승인을 준비하다 올 4월 이후 사업을 중단했던 삼성동 홍실아파트(384가구)는 곧 재건축 사업을 다시 추진키로 했다.

 

서우석 조합장은 “기존에는 230% 용적률을 기준으로 사업을 추진했는데 앞으로 용적률을 더 올려 받을 수 있게 돼 사업성이 훨씬 좋아질 것”이라고 말했다.

시공사와의 공사비 갈등으로 땅만 파놓고 1년째 공사를 중단했던 청담동 한양(672가구)은 이번 대책의 손익을 계산 중이다.

 

 제갈숙희 조합장은 “한강변에서는 초고층 건립까지 허용해 준다고 하니 아예 설계부터 다시 하자고 요구하는 조합원이 많다”고 전했다.

 

강동구 둔촌주공·고덕주공 등 2종 주거지역에 있는 재건축 단지들도 기대감에 부풀어 있다. 인근 실로암공인 양원규 사장은 “재건축에 있어서 용적률은 곧 '돈'이어서 주민들이 이번 대책을 크게 반기고 있다”고 말했다.

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◆투자 유의점=단지 특성상 규제 완화의 혜택을 상대적으로 적게 볼 수 있다. 현재 중대형 가구로만 구성돼 있는 경우 소형 평형 의무비율이 완화되더라도 집 크기를 넓혀 가지 못하는 가구가 나올 수 있다.

 

용적률 상향에 따른 일반분양분 증가가 모두 이익이 되지는 않을 것 같다.

 

정부가 분양가 상한제는 유지하기로 했는데 일반분양분이 상한제 적용을 받으면 분양가를 높게 매기지 못한다. 건축비도 많이 올랐다.

 

지금보다 부담금이 줄어들겠지만 큰 폭이 될 것 같지는 않다.

 

도우아이앤디 손상준 사장은 “일반분양분이 많은 단지나 대지 지분이 넓어 상대적으로 큰 집을 배정받을 가능성이 높은 집을 고르는 게 안전하다”며 “특히 조합원 간 갈등이 없는 단지를 골라야 사업이 원활할 수 있다”고 말했다.

함종선 기자

기존 주택

매도·매입 모두 서두를 필요없어

돈 여유 있으면 중대형에 관심을

집을 팔아야 하나, 계속 보유해야 하나. 판다면 언제 파는 게 좋을까. 주택 수요자들과 투자자들이 가장 궁금해하는 것들이다.

 

그런데 전문가들이 내놓는 내 집 마련 전략 및 투자 지침은 의외로 간단하다. 한마디로 “집을 살 사람과 팔 사람 모두 서두를 필요가 없다”는 것이다.

정부의 잇따른 부동산시장 활성화 대책에도 불구하고 집값이 이른 시간 안에 반등하기는 어려울 것이란 전망이 많다. 국내 경제가 불안하고 금리도 여전히 높기 때문이다.

조우형 우영D&C 대표는 “기존 주택을 구입해 내 집을 장만할 생각이라면 내년 초나 상반기까지 시장 상황을 지켜보다가 결정해도 늦지 않을 것”이라고 말했다.

반면 지금이라도 급매물을 노리는 게 낫다는 주장도 있다. 투기지역 해제로 담보대출 규제가 완화되면서 자금 조달의 어려움을 덜게 된 만큼 학군·교통·편의시설 등 3박자를 갖춘 곳에서 말이다.

 

인기지역은 주택가격 회복이 빠를 수 있어서다. 그렇다고 무리한 대출은 금물이다. 대출 금액이 가구 소득의 40%를 넘지 않도록 하는 게 좋다.

주택 크기로는 자금 여력이 있다면 중소형보다 중대형을 생각해볼 만하다. 1주택자 양도세 비과세 기준 금액이 '6억원 초과'(공시가격 기준)에서 '9억원 초과'로 높아지기 때문이다.

 

신한은행 이남수 부동산팀장은 “불경기가 끝나고 나면 중대형으로 수요가 다시 몰릴 수 있다”고 말했다.

집을 팔려는 사람은 한 박자 쉴 필요가 있다. 일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 기존 주택 처분 시한과 처분조건부 대출 상환기간이 모두 1년에서 2년으로 늘어나기 때문이다.

집을 당장 급매물로 내놓기보다 내년 이후로 매도 시기를 늦추는 게 유리하다.

 

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “지금은 급매물도 팔리기 힘든 상황”이라며 “시간적인 여유가 생긴 만큼 내년 이후 시장 상황을 봐가며 파는 게 낫다”고 조언했다.

기존 집을 팔고 다른 주택을 구입할 계획이라면 타이밍을 잘 잡아야 한다. 불황기엔 매물이 빨리 거래되기 힘들기 때문에 보유 주택을 먼저 판 뒤 갈아탈 집을 장만하는 게 좋다.

다주택자는 적지 않은 이자 부담을 안고 무리하게 2주택 이상을 갖고 있는 것보다는 투자 가치가 높은 한 채만 보유하는 게 절세 측면에서 유리하다. 다주택자 양도세 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%)가 현행대로 유지되기 때문이다.

양도 대신 자녀나 배우자에게 증여하는 것도 고려해볼 만하다.

 

증여세 과표가 상향 조정되고 세율도 10~50%에서 내년에는 7~34%, 2010년에는 6~33%로 내리기 때문이다. 하지만 집을 증여받은 뒤 5년 안에 다른 사람에게 팔면 증여세가 취소되고, 양도세가 부과되므로 유의해야 한다.

조철현 기자

분양권

19만 가구 전매 가능…알짜 급매물을 낚아라

일부선 분양가 이하 나오고

판교·광교 청약경쟁 세질 듯

정부가 서울 강남권 3개 구(서초·강남·송파구)를 제외한 서울·수도권 전역을 7일 투기과열지구에서 해제키로 했다. 8·21 대책 때 나온 전매 제한 완화가 이미 분양된 단지들에도 소급 적용된다.

이에 따라 서울·수도권에서 분양가상한제를 피해 분양됐거나 분양되는 아파트는 분양계약 후 바로 전매할 수 있다.

 

지금은 입주 때까지 팔 수 없다.

 

뉴타운·재개발 단지 등 민간택지 단지를 비롯해 청라지구와 동탄신도시 등 공공택지의 아파트가 해당된다.

 

청라지구에서 지난해 말 상한제를 피해 나온 GS건설 등 중대형 단지들과 동탄 주상복합 메타폴리스 등이다. 용인·고양·김포 등의 대규모 도시개발사업장에서 나온 단지들도 바로 전매할 수 있다.

상한제 대상 단지는 민간택지냐 공공택지냐, 과밀억제권역이냐 그렇지 않으냐에 따라 다르다.

 

상한제 적용을 받고 나온 은평뉴타운(민간택지)의 전매 제한 기간이 이전 5~7년에서 3~5년으로 줄어든다.

 

은평뉴타운은 특히 후분양이어서 중대형은 입주 직후, 중소형은 입주 후 2년 뒤 팔 수 있다. 분양계약 후 3년 내에 입주하면 전매 제한 기간 3년이 지난 것으로 간주되기 때문이다.

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공공택지 가운데 청약 광풍이 불었던 성남 판교신도시는 7~10년에서 5~7년으로 줄어든다.

 

공공택지 가운데 인천 청라지구와 파주 운정신도시 등의 전매 제한 완화 혜택이 크다. 7~10년에서 3~5년이다. 이들 지역은 과밀억제권역에서 제외돼서다.

투기과열지구가 해제되면 적지 않은 분양권이 시장에 나올 것 같다.

 

업계에 따르면 당장 전매할 수 있는 분양권 물량이 400여 단지 총 19만여 가구에 달한다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “시장 침체기에 자금 압박이 심한 계약자들이 분양권을 내다팔 것”이라고 말했다.

내외주건 김신조 사장은 “실수요자라면 청약경쟁이 치열했던 단지의 분양권 급매물을 노려볼 필요가 있다”고 말했다.

분양권 시장의 양극화도 예상된다. 서울 뉴타운·재개발 단지나 청라지구 등 청약경쟁률이 높았던 단지엔 웃돈이 적지 않게 붙을 것으로 보인다. 그 때문에 인기 단지 분양권을 갖고 있는 경우엔 서둘러 전매할 필요가 없을 것 같다.

반면 경기도 용인 등 현재 미분양에 시달리고 있는 일부 지역에선 분양가 이하 매물도 나올 것으로 보인다.

 

용인 수지구 성복동의 K공인 관계자는 “업체에 계약 해지를 요구하던 계약자 대부분이 분양가 이하로라도 분양권을 내다팔 것 같다”고 말했다.

전매 규제가 대폭 없어지면서 투자수요가 늘어 인기 지역의 청약경쟁률은 더욱 오를 것으로 전망된다.

 

국민은행 박합수 부동산팀장은 “서울 뉴타운·재개발 물량이나 광교·판교신도시 등의 청약경쟁률과 청약가점 당첨 커트라인이 높아질 것 같다”고 말했다.

 

따라서 청약가점이 높은 수요자들은 이들 지역을 적극 공략해볼 만하다.

 

올 연말 서울 재개발구역에선 1700여 가구가 나온다. 모두 상한제를 피해 계약 직후 전매할 수 있다.

 

광교에선 두 번째 분양 물량이, 판교신도시에선 마지막 분양 아파트가 나온다. 청라지구에서도 1300여 가구가 나온다.

황정일 기자

토지

평택·화성·김포 투자 1순위…보전산지·한계농지 눈여겨봐야

정부가 최근 내놓은 '국토이용 효율화 방안'은 토지시장의 흐름을 뒤바꿀 재료다.

 

수도권 지역에 공장 신·증설을 대폭 허용하겠다는 것인데 정부는 농지·임야 규제를 풀어 부족한 공장용지를 확보하기로 했다.

이에 따라 그동안 별로 주목받지 못했던 농지·임야의 몸값이 치솟을 것으로 예상된다. 달라지는 정책에 따라 떠오를 지역은 어디일까.

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수도권 땅 투자 1순위 고려 대상으로 평택·화성·김포 등지가 꼽힌다.

 

이들 지역에는 지금도 공장용지를 찾는 대기 수요가 많기 때문에 공장 신·증설이 허용되면 당장 땅값이 오를 가능성이 크다.

 

 특히 현재 순차적으로 이용 규제에서 풀리고 있는 보전산지·농업보호구역·한계농지 등을 노릴 만하다. 정부는 이들 지역에서 공장 등의 신축을 적극 허용할 방침이다.

이미 개발 계획이 알려진 대규모 국책 사업지보다는 자치단체 차원의 소규모 개발지역을 눈여겨볼 필요가 있다.

 

 정부는 이번 대책에서 주택·상가·공장 등이 뒤섞인 준공업·준주거·근린상업지 등의 경우 자치단체가 자체 개발계획을 세워 개발할 수 있도록 허용했다.

 

용적률·층수 등의 건축규제 완화 혜택이 주어져 투자 가치가 높아진다. 성남·안산·부천·용인 등에 이런 지역이 많다.

OK시골 김경래 사장은 “땅값이 많이 오른 지역이 많고, 양도세 등 세금 부담이 여전히 무겁기 때문에 가격·세금 등을 감안해 투자 계획을 세워야 한다”고 말했다.

김영태 기자

자료출처: 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크